Btw

Ben ik btw-plichtig als ik mijn vakantiewoning verhuur?

Verhuren op zich is vrijgesteld van btw. Maar zodra je er één dienst bij levert — een georganiseerd onthaal, bed- of badlinnen, of een dagelijks ontbijt — kantelt je verhuur naar belast. En anders dan bij de meeste activiteiten is er dan géén ondergrens waaronder je met rust gelaten wordt.

Laatst nagekeken tegen de bronnen op 02.08.2026

Drie vragen bepalen alles

De administratie kijkt naar drie dingen: het soort inrichting, de gewoonlijke verblijfsduur, en of je bijkomende diensten levert.

Situatie	Verblijfsduur	Diensten	Gevolg
Hotel of motel	korter dan 3 maanden	—	Belast
Hotel of motel	3 maanden of langer	—	Vrijgesteld
Vakantiewoning, gîte, B&B, gastenkamer, aparthotel	gewoonlijk korter dan 3 maanden	minstens één	Belast
Vakantiewoning, gîte, B&B, gastenkamer, aparthotel	gewoonlijk korter dan 3 maanden	geen enkele	Vrijgesteld
Vakantiewoning, gîte, B&B, gastenkamer, aparthotel	gewoonlijk 3 maanden of langer	—	Vrijgesteld

De drie diensten — de lijst is limitatief

Er zijn er precies drie, en één volstaat om je btw-plichtig te maken:

Fysiek onthaal van je gasten — en dat is een hogere lat dan ze lijkt. Het gaat niet om één keer de deur openen en de sleutel geven; de administratie kijkt of je georganiseerd bent om gasten te ontvangen zoals een hotel dat is: aanwezigheid gedurende een groot deel van de dag, eventueel vaste onthaaluren aangevuld met bereikbaarheid de rest van de dag. Een sleutelkluisje, een codeslot of een instructiemail telt sowieso niet — maar jij die éénmaal langskomt bij aankomst, ook niet.
Huishoudlinnen ter beschikking stellen — en let op het woord huishoud: dat is bad- én bedlinnen. Handdoeken alleen volstaan, ook zonder lakens. Duurt een verblijf langer dan een week, dan hoort er minstens wekelijks vervangen bij.
Dagelijks ontbijt — elke dag, als deel van het verblijf. En let op wie het klaarmaakt: de wet zegt letterlijk door de exploitant van het logies of door een derde voor zijn rekening. Een bakker of traiteur die élke ochtend levert en die jij betaalt, is dus jouw ontbijt. Alleen wanneer je gast zélf bestelt en rechtstreeks aan die bakker betaalt, telt het niet mee. Een mandje enkel bij aankomst is geen ontbijt; élke ochtend een mandje wél.

Let op. Over dat onthaal wordt het vaakst verkeerd gedacht. Het criterium komt uit de beslissing E.T. 88.687 van 06.04.1999 en spreekt van onthaal ter plaatse gedurende in ieder geval een groot gedeelte van de dag. De rulingpraktijk bevestigt dat consequent: een georganiseerd onthaal telt — vaste uren aanwezigheid plus digitale of telefonische permanentie de rest van de dag werd aanvaard (voorafgaande beslissingen 2016.397, 2017.513 en 2020.0077) — maar een eigenaar die zijn gast bij aankomst persoonlijk begroet en verder niet beschikbaar is, is gewoon een vriendelijke verhuurder. Geen onthaal in de zin van de wet.

Wat dan wél telt als onthaal

Het onderscheid is niet mens of machine, maar georganiseerd of toevallig. De administratie vergelijkt je opzet met die van een hotel: is er een structuur — mensen en middelen — die maakt dat een gast terechtkan wanneer hij aankomt of iets nodig heeft?

Situatie	Telt als fysiek onthaal?
Sleutelkluisje, codeslot, digitale check-in zonder meer	Nee
Je komt bij aankomst de sleutel brengen en gaat weer	Nee
Een receptie of onthaalpunt dat een groot deel van de dag bemand is	Ja
Vaste onthaaluren ter plaatse, aangevuld met bereikbaarheid de rest van de dag	Ja — zo aanvaard in de rulingpraktijk
Een beheerder of butlerdienst die permanent ter beschikking staat	Ja

Let op. Deze lijn komt uit rulings van vóór circulaire 2022/C/119. De circulaire houdt het criterium aan maar herneemt de invulling niet woordelijk. Zit je in de grijze zone — en dat is precies waar de meeste vakantiewoningen zitten — laat je opzet dan nakijken vóór je erop rekent. Een ruling aanvragen kan.

Waarom het linnen de gemakkelijkste is

Van de drie diensten is het onthaal de moeilijkste om aan te tonen en het ontbijt de duurste om te organiseren. Huishoudlinnen is er tussenuit gevallen als het scharnier dat de meeste dossiers doet kantelen — het kost weinig en het is zwart op wit aantoonbaar.

Let op. Linnen voorzien lijkt een detail, maar het is precies wat de meeste vakantieverhuurders over de grens duwt. Wie enkel de sleutel in een kluisje legt en niets voorziet, blijft vrijgesteld.

Apart aanrekenen helpt je niet — de toets gebeurt per boeking

Dit is het punt waarop de meeste eigenaars zich ten onrechte uitredeneren: “ik reken het linnen apart aan, dus het hoort niet bij het verblijf.” De FOD Financiën beantwoordt die vraag uitdrukkelijk, en het antwoord is nee.

1. De prijs is geen criterium. Of de dienst in de verblijfsprijs zit dan wel afzonderlijk gefactureerd wordt, maakt geen enkel verschil. Verstrek je hem, dan is de verhuur belast — ook als de gast er een supplement voor betaalt.

2. Een optie die niemand neemt, telt niet. Bied je de dienst enkel als keuze aan, dan maakt het loutere aanbod je nog niet btw-plichtig. Zolang niemand erop ingaat, blijft de verhuur vrijgesteld.

3. Maar zodra één gast die optie néémt, is die verhuur belast. En niet enkel het bijgeboekte stuk: de volledige overeenkomst wordt een belaste dienst, inclusief een voorschot dat al betaald was. Ook wanneer de gast er pas bij aankomst om vraagt.

De toets gebeurt dus per boeking, niet één keer over je aanbod. Twee gasten in hetzelfde pand, dezelfde week, kunnen in een verschillend regime zitten — de ene die linnen bijboekte belast, de andere niet.

Hoe je het aanbiedt	Belast?
Linnen ligt standaard klaar, verwerkt in de dagprijs	Ja
Linnen ligt standaard klaar, apart op de rekening als linnenpakket	Ja — apart aanrekenen verandert niets
Linnen is een optie; deze gast boekt ze niet bij	Nee, voor déze boeking
Linnen is een optie; deze gast boekt ze wél bij	Ja — en de hele overeenkomst, ook het voorschot
Linnen is een optie; de gast vraagt er pas bij aankomst om	Ja — zelfde gevolg, met terugwerking op het voorschot

Let op. Praktisch betekent dit dat een optioneel linnenpakket je administratie ingewikkelder maakt in plaats van eenvoudiger: je moet dan per boeking bijhouden welke belast is en welke niet, en je aftrek volgt die verdeling. Wie het sowieso aanbiedt, staat er eenvoudiger voor — en vergeet niet dat vrijgesteld blijven ook betekent: géén aftrek. Bij een nieuwbouw is dat vaak de duurste keuze van de twee.

Het linnen-criterium, precies bekeken

Van de drie diensten is dit degene waarover het vaakst discussie ontstaat — en waar eigenaars zich het vaakst ten onrechte uit redeneren. Het criterium bestaat uit twee helften.

Eerste helft: wát je voorziet. Daar is de lezing ruim. Het speelt geen rol of je het linnen gratis ter beschikking stelt dan wel aanrekent als een linnenpakket, of het om bedlinnen én handdoeken gaat dan wel enkel om handdoeken, en evenmin door wie het klaargelegd wordt — jijzelf, je poetshulp of het verhuurkantoor. Elke vorm van terbeschikkingstelling, en elk aanbieden ervan als dienst, komt in aanmerking.

Tweede helft: hoe lang het verblijf duurt. Loopt een verblijf langer dan een week, dan telt het criterium pas mee wanneer het linnen minstens één keer per week vervangen wordt. Verhuur je drie weken aan dezelfde gast en leg je enkel bij aankomst linnen klaar, dan is dat op zich geen belaste handeling.

Situatie	Telt het mee?
Weekverhuur, linnen ligt klaar bij aankomst	Ja
Weekverhuur, linnen enkel tegen betaling van een pakket	Ja
Weekverhuur, enkel handdoeken	Ja
Verblijf van drie weken, linnen wordt wekelijks vervangen	Ja
Verblijf van drie weken, linnen enkel bij aankomst	Nee
Gast brengt zijn eigen linnen mee, jij voorziet niets	Nee

Let op. Die laatste twee rijen maken je niet automatisch vrijgesteld: als je daarnaast je gasten zelf ontvangt of dagelijks ontbijt aanbiedt, ben je alsnog btw-plichtig. De drie diensten worden elk apart getoetst, en één volstaat.

Er is géén drempel van € 25.000

Dit is het punt waarop het vaakst wordt misgetast. Kleine ondernemingen kunnen normaal onder de € 25.000 omzet kiezen voor de vrijstellingsregeling: geen aangiftes, geen btw aanrekenen. Voor gemeubeld logies kan dat niet.

De FOD Financiën rekent het verschaffen van gemeubeld logies voor minder dan drie maanden uitdrukkelijk tot de uitgesloten handelingen. Ben je belast, dan ben je dat vanaf je eerste euro omzet.

Let op. Waarom veel bronnen hier de mist ingaan: er bestaan twee lijsten. Eén met uitgesloten belastingplichtigen (bouwvakkers, horeca met kassasysteem, btw-eenheden, afvalhandel) en één met uitgesloten handelingen. Gemeubeld logies staat in de tweede — die korter bekend is en makkelijk over het hoofd wordt gezien.

Twee fijnheden die in jouw voordeel kunnen spelen

De uitsluiting geldt per handeling, niet per persoon. Doe je daarnaast nog iets anders als zelfstandige, dan kun je dáárvoor wél onder de vrijstellingsregeling vallen.
Je omzet uit logies telt niet mee voor de drempel van die andere activiteit.

Is btw-plichtig zijn erg?

Meestal niet — en vaak is het zelfs voordelig. Je rekent btw aan je gast (die dat gewend is), maar je recupereert de btw op je kosten: inrichting, meubilair, energie, schoonmaak, commissies. Bij een nieuwbouw recupereer je bovendien de btw op de aankoopprijs zelf.

De echte vraag is dus niet of je btw-plichtig bent, maar of je opzet klopt zodat je die recuperatie ook mag houden.

Kort samengevat

Ben ik btw-plichtig als ik alleen badlinnen — handdoeken — voorzie?

Ja. Huishoudlinnen dekt <strong>bad- én bedlinnen</strong>, dus handdoeken alleen volstaan — ook als je geen lakens voorziet. Lever je die bij verhuur van gewoonlijk minder dan drie maanden, dan is je verhuur belast.

Geldt de vrijstelling voor kleine ondernemingen onder € 25.000 ook voor mij?

Nee. De FOD Financiën rekent het verschaffen van gemeubeld logies voor minder dan drie maanden tot de handelingen die uitgesloten zijn van de vrijstellingsregeling. Er is dus geen ondergrens.

Hoe blijf ik buiten de btw?

Door geen enkele van de drie diensten te leveren: geen georganiseerd onthaal, geen huishoudlinnen, geen dagelijks ontbijt. Die voorwaarden gelden samen.

Bronnen

Circulaire 2026/C/58 van 29.04.2026 (FOD Financiën) — schema belast/vrijgesteld
Circulaire 2022/C/119 van 29.12.2022 — gemeubeld logies aan betalende gasten
FOD Financiën, “Verstrekken van gemeubeld logies — belangrijke wijzigingen inzake btw-heffing”, versie 26.07.2022, vragen 4 en 5 — apart aanrekenen is niet relevant; bij een optionele dienst telt het loutere aanbod niet, maar kiest de gast er uitdrukkelijk voor, dan is de volledige overeenkomst belast (ook het reeds betaalde voorschot)
FOD Financiën, brochure “9 vragen omtrent de vrijstellingsregeling van belasting voor kleine ondernemingen”, april 2026, vraag 3
Art. 44 § 3, 2°, a), derde streepje W.BTW
Beslissing E.T. 88.687 van 06.04.1999 — onthaal ter plaatse gedurende een groot gedeelte van de dag
Parl. Vr. nr. 768 Fournaux van 02.05.2005
Voorafgaande beslissingen nr. 2016.397 (05.07.2016), nr. 2017.513 (05.09.2017) en nr. 2020.0077 (19.05.2020) — invulling van het onthaalcriterium; vaste onthaaluren met digitale permanentie aanvaard

Deze uitleg is algemeen en houdt geen rekening met jouw situatie. Belgische btw-regels wijzigen jaarlijks — laat je opzet nakijken voor je erop rekent.

Zit je met een vraag over je eigen pand?

Bel gerust. Advies zit in je abonnement — en als je nog geen klant bent, kijken we je situatie even mee door.

Start je dossier 058 31 63 18