Kopen & recupereren

Een nieuwbouw kopen: 21 % btw recupereren

Dit is de grootste post van allemaal, en de reden waarom btw-plichtig worden bij een nieuwbouw bijna altijd voordelig uitvalt. Koop je met btw en verhuur je belast, dan recupereer je die btw — in de praktijk een korting van 21 % op je aankoop.

Laatst nagekeken tegen de bronnen op 02.08.2026

Waar het over gaat

Een nieuwbouwappartement van € 450.000 bevat ongeveer € 78.000 aan btw. Verhuur je het belast als gemeubeld logies, dan is die btw in principe recupereerbaar — voor het gedeelte dat je beroepsmatig gebruikt.

Daar staat tegenover dat je vijftien jaar lang aan die bestemming vastzit. Wijzigt het gebruik binnen die termijn, dan moet je een deel terugbetalen.

Let op. Koop je een bestaand pand onder registratierechten, dan staat er geen btw op je akte en valt er op de aankoop dus niets te recupereren. De rekensom ziet er dan helemaal anders uit — dat is precies waarom we ze vooraf maken.

Wat je verder kunt recupereren

inrichting en meubilair
verbouwings- en renovatiewerken
energie, water, schoonmaak en onderhoud
commissies van je agentschap of boekingsplatform
verzekeringen en beheerskosten

De timing van je btw-nummer

Dit is waar het geld verloren gaat. Vraag je je btw-nummer pas aan wanneer je eerste gast arriveert, dan zijn de facturen voor je meubilair, je inrichting en je aankoop al lang gepasseerd.

De juiste volgorde is: btw-nummer aanvragen vóór de eerste factuur van je promotor of aannemer, het nummer laten opnemen in de notariële akte, en het op élke factuur laten vermelden. Een factuur zonder je btw-nummer geeft geen recht op aftrek.

Er bestaan herstelmogelijkheden voor btw van vóór je registratie, maar ze zijn beperkt in tijd en niet altijd volledig — en ze vereisen dat je het pand aantoonbaar aan je bedrijfsvermogen toewees. Vooraf regelen is eenvoudiger en levert meer op. Hoe dat herstel werkt, lees je in Al gekocht, en pas nu btw-plichtig?

Let op. Plan je btw-registratie rond je akte en je eerste inrichtingsfacturen — niet rond je eerste verhuring. Sta je op het punt te kopen, begin dan met de aanvraagprocedure vóór je iets tekent.

Wat als je het pand ook zelf gebruikt?

De weken die je zelf in je vakantiewoning doorbrengt, zijn privégebruik. Dat vermindert je recht op aftrek naar verhouding. Je moet die weken dus bijhouden — en ze eerlijk aangeven.

Kort samengevat

Kan ik de btw op de aankoopprijs van mijn appartement recupereren?

Bij een nieuwbouw met btw wel, voor het beroepsmatig gebruikte gedeelte, als u belast verhuurt. Bij een bestaand pand onder registratierechten staat er geen btw op de akte.

Wanneer moet ik mijn btw-nummer aanvragen?

Vóór de facturen binnenkomen die u wil recupereren — dus rond de akte en de inrichting, niet rond uw eerste verhuring.

Bronnen

Art. 45 W.BTW — recht op aftrek
Art. 48 § 2 W.BTW en KB nr. 3 — herziening bedrijfsmiddelen

Meer hierover in onze kennisbank →

Deze uitleg is algemeen en houdt geen rekening met jouw situatie. Belgische btw-regels wijzigen jaarlijks — laat je opzet nakijken voor je erop rekent.

Zit je met een vraag over je eigen pand?

Bel gerust. Advies zit in je abonnement — en als je nog geen klant bent, kijken we je situatie even mee door.

Start je dossier 058 31 63 18