Btw

Werken aan je pand: de factuur komt zonder btw

Laat je als btw-plichtige verhuurder werken uitvoeren aan je vakantiewoning, dan factureert je aannemer je <strong>zonder btw</strong>. Dat is geen gunst en geen vergissing: het is de verleggingsregeling. De btw verhuist naar jou — en jij moet ze zelf aangeven én aftrekken. Doe je enkel dat tweede, dan claim je aftrek zonder de verschuldigde btw aan te geven.

Laatst nagekeken tegen de bronnen op 02.08.2026

Wanneer je aannemer moet verleggen

De regeling geldt voor werken in onroerende staat en daarmee gelijkgestelde handelingen, wanneer drie voorwaarden samen vervuld zijn:

De aannemer voert werk in onroerende staat uit — bouwen, verbouwen, afwerken, inrichten, herstellen, onderhouden, reinigen of afbreken van een onroerend goed.
Jij bent btw-plichtig en dient periodieke aangiften in.
Je bent in België gevestigd, of hebt hier een aansprakelijke vertegenwoordiger.

Let op. Op de factuur hoort de vermelding "Verlegging van heffing" te staan. Ontbreekt die en staat er toch geen btw op, vraag dan een correcte factuur — zonder de juiste vermelding zit je met een stuk dat je aftrek niet draagt.

Wat jij ermee doet in je aangifte

Voor jou is het een nuloperatie: je geeft de btw aan en je trekt ze in dezelfde aangifte af. Maar je moet wel bééide kanten invullen.

Rooster	Wat je invult
87	Het bedrag van de factuur (de maatstaf) — de inkomende handeling waarvoor jij de btw moet voldoen
56	De btw die je daarop verschuldigd bent
59	Diezelfde btw als aftrek, in de mate van je beroepsgebruik
82 of 83	De kost zelf: 82 voor onderhoud en herstelling, 83 wanneer het om een bedrijfsmiddel gaat, zoals een verbouwing

Let op. Rooster 87 en 59 invullen zonder rooster 56 is de klassieke fout. Je claimt dan aftrek zonder de verschuldigde btw aan te geven — het saldo van je aangifte klopt niet en een controle haalt dat er zo uit. Bij volledig recht op aftrek heffen 56 en 59 elkaar exact op.

Let op bij gedeeltelijk privégebruik

Gebruik je het pand ook zelf, dan is je aftrek in rooster 59 beperkt tot het beroepsmatige gedeelte — maar de btw die je in rooster 56 aangeeft blijft volledig. De nuloperatie wordt dan een gedeeltelijke kost.

Let op. Dat is meteen de reden waarom je periodes van eigen gebruik nauwkeurig moet bijhouden: ze bepalen niet alleen je rendement, maar ook hoeveel van deze btw je effectief recupereert.

Kort samengevat

Waarom staat er geen btw op de factuur van mijn aannemer?

Omdat de heffing verlegd is naar jou. Jij geeft de btw zelf aan in rooster 56 en trekt ze af in rooster 59.

Wat als ik rooster 56 vergeet in te vullen?

Dan claim je aftrek zonder de verschuldigde btw aan te geven. Je aangifte klopt niet en dit is een van de eerste dingen die bij een controle opvalt.

Geldt dit ook voor kleine herstellingen?

Ja, ook onderhoud, herstelling en reiniging van een onroerend goed vallen onder werk in onroerende staat.

Bronnen

Art. 20 KB nr. 1 — verlegging van heffing voor werk in onroerende staat
Art. 19 §2 W.Btw — begrip werk in onroerende staat
Art. 45 §1quinquies W.Btw — beperking van de aftrek bij privégebruik

Deze uitleg is algemeen en houdt geen rekening met jouw situatie. Belgische btw-regels wijzigen jaarlijks — laat je opzet nakijken voor je erop rekent.

Zit je met een vraag over je eigen pand?

Bel gerust. Advies zit in je abonnement — en als je nog geen klant bent, kijken we je situatie even mee door.

Start je dossier 058 31 63 18