← Alle uitleg

Werken met een verhuurkantoor: waarom je een eigen contract laat tekenen

Het contract dat een verhuurkantoor je voorlegt, is geschreven vanuit het kantoor. Meestal is het niet slecht bedoeld en vaak is het zelfs goed opgezet. Maar het legt zelden vast wat jóú beschermt: dat jij de exploitant blijft, welke diensten je gast krijgt, en wie wat factureert. En precies daaraan hangt je recht op btw-aftrek.

Laatst nagekeken tegen de bronnen op 03.09.2026

Waar het misgaat

Je aftrek hangt niet aan een etiket maar aan de feiten. Zolang jij de exploitant bent van gemeubeld logies met minstens één samenhangende dienst, ben je btw-plichtig en trek je de btw af op je aankoop, je inrichting en je kosten. Val je terug op passieve verhuur, dan is dat vrijgesteld — en dan valt de aftrek weg, ook met terugwerkende kracht.

Een contract van een verhuurkantoor kan dat statuut ongemerkt onderuithalen. Niet met één grote fout, maar met vier kleine.

• Het codificeert geen enkele wettelijke dienst. Onthaal op het kantoor van het verhuurkantoor telt volgens de administratie niet als fysiek onthaal, en over linnen staat er niets.
• Het laat de hoedanigheid open — desgevallend als commissionair. Dan staat per boeking niet vast wie er eigenlijk aan je gast levert.
• Het spreekt huurtaal: huurgelden, huurder, huurovereenkomst. Dat is precies het vocabulaire van de constructie die je niet wil.
• Het regelt de facturatie op een manier die jij niet in handen hebt, soms met de vermelding btw verlegd op een dienst waarvoor geen verlegging bestaat.

Twee manieren waarop een kantoor kan werken

Er zijn er maar twee die je aftrek intact laten, en je contract hoort er één van te kiezen — niet allebei, en niet per boeking iets anders.

Bij een commissionair bepaalt het kantoor wat de gast betaalt

Dat verrast veel eigenaars, en het is toch precies hoe het model werkt. Er zijn twee opeenvolgende prestaties: jij levert het logies aan het kantoor tegen jouw tarief, het kantoor levert het aan de gast tegen zijn prijs. Het verschil is zijn marge. In de praktijk ligt die gastprijs een stuk boven jouw tarief.

Twee dingen volgen daaruit. Ten eerste: jouw omzet is je eigen tarief, niet wat de gast betaalde. Wie de gastprijs aangeeft, betaalt btw over de marge van zijn kantoor. Ten tweede: dat het kantoor de prijs zet, is géén argument dat hij de exploitant zou zijn. Jouw positie steunt op andere feiten — de diensten die voor jouw rekening geleverd worden, het risico dat jij draagt bij leegstand en annulering, jouw beslissing over beschikbaarheid en eigen gebruik, en de vergunningen en verzekeringen op jouw naam.

Wat je wél vastlegt, is je eigen tarief en een minimumprijs waaronder je pand niet aangeboden wordt. En je laat het kantoor de gastprijs per verblijf in de afrekening tonen, zodat je weet waar je staat.

Wij werken niet met self-billing

Bij een commissionair moet jij een factuur uitreiken aan je verhuurkantoor. Omdat een verhuurder dat vroeger zelf niet kon, werd vaak afgesproken dat het kantoor die factuur in jouw naam opmaakte. Dat heet self-billing, en het vraagt een voorafgaand akkoord, een aanvaardingsprocedure en een documentstroom die jij niet in handen hebt.

Wij doen dat niet meer, en de reden is eenvoudig: het portaal heeft alle gegevens al. Uit je reservatie maakt het jouw factuur aan het kantoor — met je eigen tarief als bedrag, het reserveringsnummer als kenmerk en de verblijfsperiode erbij. Zo houd je je eigen facturatie in handen en vervalt de omweg waarvoor self-billing bedoeld was.

Schoonmaak die het kantoor aan jou doorrekent

Rekent je kantoor de schoonmaak van je pand aan jou door, dan hoort daar geen btw op te staan. Het schoonmaken van een gebouw is werk in onroerende staat, en dan is de btw verschuldigd door jou als medecontractant: je geeft ze aan en trekt ze in dezelfde aangifte af, dus per saldo betaal je niets. Krijg je zo'n factuur tóch met btw, dan laat je ze verbeteren — die btw is niet aftrekbaar.

Let op het onderscheid. Dezelfde schoonmaak die jij aan je gast doorrekent, is iets anders: dat is een bijkomende dienst bij je logies en volgt gewoon het tarief van je verblijf. En het wassen van je huishoudlinnen is een dienst op roerende goederen: gewone btw, geen verlegging.

Wat er dan in jouw contract hoort

Wij laten je een eigen stuk tekenen naast dat van je kantoor. Het vervangt hun contract niet: het vult het aan en gaat erop voor op de punten die je btw-positie raken. Achttien artikelen, en onder elk staat waarom het er staat en op welke bron het steunt — ook voor je kantoor, want een clausule met een reden wordt makkelijker aanvaard dan een clausule die uit de lucht valt.

• de kwalificatie: een opdracht van dienstverlening, geen huur en geen onderverhuur, met een uitleggingsregel bij twijfel
• één vaste hoedanigheid voor elk verblijf, ongeacht het kanaal
• bed- en badlinnen bij elk verblijf, verplicht en in de prijs begrepen — dat is de dienst die je logies belastbaar maakt
• alle prestaties in naam en voor rekening van jou, ook wanneer het kantoor ze uitbesteedt
• jouw tarief, een minimumprijs en de kortingsmarge
• de inning op een derdenrekening, met een doorstorttermijn
• opbrengst per verblijf min commissie — nooit een vaste vergoeding
• de facturatie zonder self-billing en zonder verlegging
• een afrekening per verblijf, met de ontvangstdatum van de betaling
• jij beslist over beschikbaarheid en eigen gebruik, zonder akkoord van het kantoor
• de vergunningen, de verzekeringen en de verblijfsbelasting op jouw naam
• de voorrangsregel bij tegenstrijdigheid met hun contract

Drie dingen die een contract niet oplost

Eerlijk is eerlijk: papier alleen volstaat niet.

• De feiten moeten de tekst volgen. Levert je kantoor het linnen niet, of blijkt het onthaal een sleutelkluis, dan helpt geen clausule. Daarom vraagt het portaal per boeking welke diensten er geleverd zijn, en hoort de afrekening van je kantoor dat te bevestigen.
• De stukken moeten kloppen. Draagt een afrekening nog altijd de vermelding btw verlegd op de logiesdienst, dan staat er zwart op wit dat jij geen belaste handeling stelde. Dat is drie jaar terug navorderbaar. Laat die documenten corrigeren.
• Er bestaat geen gepubliceerde ruling over precies deze figuur: een eigenaar met een verhuurkantoor als commissionair. Twee beslissingen liggen er dicht bij. Een eigen aanvraag op het modelcontract zou het laatste gat dichten.

Voor je boekhouder

In het commissionairsmodel geeft de eigenaar zijn eigen tarief aan, verminderd met de commissie: maatstaf in het rooster van het logiestarief en de btw in rooster 54. De gastprijs blijft daarbuiten — die is omzet van het kantoor. In het bemiddelingsmodel geeft de eigenaar de volledige verblijfsprijs aan in dezelfde roosters, en boekt hij de commissiefactuur van het kantoor als kost met aftrekbare btw (82 en 59).

De doorgerekende schoonmaak en het onderhoudswerk aan het gebouw komen bij de eigenaar in de roosters 87, 56 en 59 — per saldo neutraal. Rooster 45 komt in deze keten niet voor, tenzij de eigenaar voor btw niet in België gevestigd is.

Bronnen

• Art. 44 § 3, 2°, a), derde streepje W.BTW — gemeubeld logies met samenhangende diensten
• Art. 13 § 2 en art. 20 § 1 W.BTW — de commissionairsfictie
• Art. 18 § 1, tweede lid W.BTW — bemiddeling en lastgeving
• Art. 19 § 2, derde lid W.BTW en KB nr. 1 art. 20 — werk in onroerende staat, btw door de medecontractant
• Art. 51 § 2, 5° W.BTW — de niet in België gevestigde dienstverrichter
• FOD Financiën, toelichting gemeubeld logies van 26.07.2022, vragen 19-21
• Circulaire 2026/C/58 van 29.04.2026 — tarief en aanbod via een tussenpersoon
• HvJ 18.11.2004 C-284/03 Temco en HvJ 14.07.2011 C-464/10 Henfling

Deze uitleg is algemeen en houdt geen rekening met jouw situatie. Belgische btw-regels wijzigen jaarlijks — laat je opzet nakijken voor je erop rekent.