Kopen & recupereren

Al gekocht, en pas nu btw-plichtig? Wat je nog kunt terugvragen

Wie een pand kocht vóór hij wist dat hij btw-plichtig zou worden, denkt vaak dat de btw op die aankoop verloren is. Dat hoeft niet zo te zijn: via een bijzondere regularisatieprocedure kan je een deel ervan alsnog recupereren. Of dat lukt, hangt bijna volledig af van één ding — hoe je het pand destijds hebt aangekocht en geboekt.

Laatst nagekeken tegen de bronnen op 02.08.2026

Lees dit vóór je koopt — het scheelt tienduizenden euro's

Dit artikel gaat over herstellen achteraf. Herstellen is altijd moeilijker, duurder en onzekerder dan het meteen goed doen. Sta je op het punt te kopen of te bouwen, dan is dit de volgorde die telt:

Vraag je btw-nummer aan vóór de eerste factuur van je promotor, aannemer of architect. Niet na de akte, niet na de eerste verhuring — vóór het eerste stuk.
Laat je btw-nummer opnemen in de notariële akte en op élke factuur. Een factuur zonder je btw-nummer geeft geen recht op aftrek.
Wijs het pand uitdrukkelijk toe aan je bedrijfsvermogen en neem het op in vak 83 van je btw-aangifte van de periode van aankoop.
Bewaar alles — aankoop, verbouwing, inrichting, ook wat je kocht toen je nog niet btw-plichtig was.

Let op. De aanvraagprocedure op tijd starten is geen formaliteit. Het is het verschil tussen 21 % van je aankoopprijs recupereren en een dossier waarin de administratie je toewijzing aan het bedrijfsvermogen niet aanvaardt. Begin er dus aan vóór de eerste verhuurperiode, niet erna.

Btw-plicht opent het recht op aftrek

Zodra je verplicht btw aanrekent op je huurinkomsten, mag je als exploitant ook de btw aftrekken die je leveranciers je aanrekenen en die verband houdt met die verhuur. Voorwaarde: je beschikt over een correcte factuur op jouw naam.

Bij de overgang naar btw-plicht kan je bovendien via een bijzondere regularisatieprocedure btw terugvorderen die je in het verleden betaalde — op goederen en diensten die je nog in bezit hebt en die voor de verhuur bestemd zijn, en op bedrijfsmiddelen zoals het gebouw zelf en de inboedel.

Hoeveel je kunt terugvragen, hangt af van de klok

Recuperatie kan enkel zolang de herzieningsperiode nog loopt. Per jaar dat verstreken is, verlies je een schijf.

Type bedrijfsmiddel	Herzieningsperiode
Gebouwen en onroerend goed	15 jaar
Inboedel, meubilair en andere bedrijfsmiddelen	5 jaar

Let op. Rekenvoorbeeld: koop je in 2023 een nieuwbouw met btw en word je btw-plichtig vanaf 1 juli 2024, dan is er één jaar van de vijftien verstreken. Je regulariseert dan 14/15 van de betaalde btw. Is de volledige periode verstreken, dan is deze weg definitief gesloten.

De harde voorwaarde: het pand moet in je bedrijfsvermogen zitten

Dit is waar de meeste dossiers stuklopen. Een bedrijfsmiddel komt alleen in aanmerking voor historische recuperatie als het tot het bedrijfsvermogen van de exploitant-eigenaar behoort.

Wie je bent	Hoe het zit
Vennootschap	Het pand staat sowieso op de balans — geen probleem.
Natuurlijk persoon	Je moet het bewust én aantoonbaar in je bedrijfsvermogen hebben opgenomen. Deed je dat niet, dan is er geen positieve regularisatie mogelijk — ook al zijn je huurinkomsten nadien verplicht belast.

Let op. Voer je een vereenvoudigde boekhouding, dan toon je die toewijzing aan door het bedrijfsmiddel voor de volledige waarde op te nemen in je jaarlijkse inventaris én in vak 83 van de btw-aangifte over de periode van aankoop.

Twee dossiers, twee uitkomsten

Situatie A — zelfstandige met btw-nummer. Koopt in 2023 een nieuwbouwappartement met btw, boekt het volledig als vast actief en neemt het op in vak 83. Vanaf 1 juli 2024 verhuurt hij kort en voorziet hij linnen, waardoor de verhuur belast wordt. Hij regulariseert 14/15 van de betaalde btw. Had hij het pand aan zijn privévermogen toegewezen, dan was er niets mogelijk geweest.

Situatie B — particulier zonder btw-nummer. Koopt begin 2022 een nieuwbouwappartement met btw en verhuurt het als vakantiewoning. Vanaf 1 juli 2022 zijn de inkomsten belast en vraagt hij een btw-nummer aan. Theoretisch bestaat het recht op regularisatie, maar in de praktijk is veel moeilijker aan te tonen dat het pand aan het bedrijfsvermogen was toegewezen — er was bij aankoop geen btw-nummer en geen boekhouding. De administratie bekijkt zo'n dossier kritisch.

Let op. Het verschil tussen A en B zit niet in het pand, en niet in de verhuur. Het zit in wat er op papier stond op het moment van de aankoop.

Kort samengevat

Wanneer moet ik mijn btw-nummer aanvragen bij een nieuwbouw?

Vóór de eerste factuur van je promotor of aannemer, en zeker vóór de akte — zodat je nummer in de akte en op alle facturen staat.

Kan ik btw terugvragen op een pand dat ik jaren geleden kocht?

Enkel als de herzieningsperiode nog loopt: vijftien jaar voor onroerend goed, vijf jaar voor inboedel. En enkel als het pand aantoonbaar tot je bedrijfsvermogen behoort.

Ik ben particulier en had geen btw-nummer bij de aankoop. Kan ik nog iets?

Theoretisch wel, praktisch moeilijk: je moet aantonen dat het pand aan je bedrijfsvermogen was toegewezen. Laat je dossier bekijken vóór je iets indient.

Bronnen

Art. 44 §3 2° a) W.Btw — belastbaarheid van gemeubeld logies, gewijzigd met ingang van 1 juli 2022
Art. 48-49 W.Btw en KB nr. 3 — herziening van de aftrek, herzieningstermijnen van 15 jaar (onroerend) en 5 jaar (roerend)
Circulaire 2022/C/119 van 29.12.2022 — het regime gemeubeld logies

Deze uitleg is algemeen en houdt geen rekening met jouw situatie. Belgische btw-regels wijzigen jaarlijks — laat je opzet nakijken voor je erop rekent.

Zit je met een vraag over je eigen pand?

Bel gerust. Advies zit in je abonnement — en als je nog geen klant bent, kijken we je situatie even mee door.

Start je dossier 058 31 63 18