← Alle uitleg

Je woont in het buitenland en verhuurt een woning in België

Je bent naar het buitenland verhuisd, of je woonde er al, en je koopt een vakantiewoning aan de Belgische kust of op het platteland. De btw-plicht ontstaat gewoon — het pand ligt hier. Maar de weg ernaartoe loopt niet langs het ondernemingsloket: dat kan je niet inschrijven. Je moet langs een apart kantoor van de FOD Financiën, met een papieren aanvraag en een paar stukken die niemand je spontaan vraagt.

Laatst nagekeken tegen de bronnen op 04.08.2026

Waarom het loket je wegstuurt

Een ondernemingsloket schrijft je in wanneer je in België een vestigingseenheid hebt: een plaats waar je werkzaamheden verricht. En daar knelt het, want de diensten die van jouw verhuur een belaste activiteit maken, zijn daar niet altijd genoeg voor.

Leg je enkel bed- en badlinnen klaar, dan wordt dat beschouwd als een onderdeel van het normale verhuren van gemeubeld logies — en niet als een afzonderlijke werkzaamheid ter plaatse. Er ontstaat dus geen vestigingseenheid, en het loket kan voor jouw buitenlandse hoedanigheid geen ondernemingsnummer aanmaken.

Dat is geen weigering en geen probleem: het is de vaststelling dat je in de verkeerde rij staat. Je btw-plicht bestaat wel degelijk, want de dienst gaat over een onroerend goed in België en is hier dus gelokaliseerd, ongeacht waar je zelf woont.

De route die wel werkt

Wie niet in België gevestigd is, laat zich rechtstreeks identificeren bij het kantoor dat daarvoor bestaat: het Centrum Specifieke Materies van de FOD Financiën, met een apart team voor buitenlandse belastingplichtigen. Dat kantoor beoordeelt je hoedanigheid en kent het btw-nummer zelf toe.

Je dient daar een schriftelijk formulier 604A in — de aangifte van aanvang van werkzaamheid. De elektronische weg via het ondernemingsloket is voor jou niet beschikbaar; het ingevulde formulier gaat per e-mail naar het bevoegde team, samen met je stukken.

• Het formulier 604A, met de activiteit voluit omschreven — niet enkel een code — en een geraamde omzet
• Een eigendomsbewijs: de akte. Is die er nog niet, dan aanvaardt de administratie de aankoopbelofte of de compromis
• Een Belgisch adres waar je boeken en stukken ter inzage liggen — wie geen vertegenwoordiger aanstelt, moet er één opgeven. Het adres van de vakantiewoning zelf mag daarvoor dienen
• Je rekeningnummer (IBAN en BIC), want een startend dossier krijgt doorgaans eerst geld terug in plaats van te betalen
• Een volmacht als je kantoor het dossier voor je voert

Heb je een vertegenwoordiger in België nodig?

Dat hangt af van waar je woont, en van niets anders.

Je trekt af via je gewone aangifte

Een veelgemaakte denkfout: dat je als niet-inwoner je Belgische btw zou moeten terugvragen via de bijzondere teruggaafprocedure voor buitenlandse ondernemingen. Dat is niet zo, en het zou je maanden kosten.

Zodra je hier geïdentificeerd bent en periodieke aangiftes indient, verwerk je zowel de verschuldigde btw op je verhuur als de aftrekbare btw op je aankoop, je inrichting en je kosten in diezelfde aangifte. De teruggaafprocedure is er alleen voor wie hier géén aangifteplicht heeft.

Praktisch verandert er voor jou dus weinig ten opzichte van een Belgische eigenaar: kwartaalaangiftes, dezelfde roosters, dezelfde termijnen. Alleen je briefwisseling loopt via een ander kantoor.

Hoe lang het duurt, en wanneer je moet beginnen

Reken op zes tot acht weken tussen je eerste vraag en een actief nummer, en hou er rekening mee dat je dossier onderweg van kantoor wisselt: van het ondernemingsloket naar het lokale controlekantoor, en van daar naar het team voor buitenlandse belastingplichtigen. Elke doorverwijzing kost dagen.

Begin daarom bij je aankoopbelofte, niet bij je akte. Het nummer hoort er te zijn wanneer de notaris de akte verlijdt, zodat de aankoopfactuur meteen je btw-nummer draagt. Kom je te laat, dan is je btw niet verloren — er bestaat een herzieningsregeling — maar je koopt jezelf een discussie die je voor niets voert.

Bronnen

• Art. 50, § 1 W.BTW — identificatieplicht van de niet in België gevestigde belastingplichtige die hier belastbare handelingen verricht
• KB nr. 31 van 02.04.2002 betreffende de handelingen verricht door niet in België gevestigde belastingplichtigen (art. 1 en 5, laatst gewijzigd 19.11.2025)
• Art. 55, §§ 1 en 2 W.BTW — aansprakelijke vertegenwoordiger: facultatief voor EU-gevestigden, in beginsel verplicht daarbuiten
• Art. 1 KB nr. 10 — verplichting een Belgisch adres op te geven waar de boeken en stukken ter inzage liggen
• FOD Financiën, Info 04.10.04/2 — invulinstructies formulier 604A: activiteit voluit, geraamde omzet, rekeningnummer
• HvJ 16.07.2009, zaak C-244/08 — wie in een lidstaat geïdentificeerd is en er aangiftes indient, oefent zijn aftrek daar uit en niet via de teruggaafprocedure
• Btw-Commentaar, «De belastingplichtige», bijgewerkt 01.02.2026

Deze uitleg is algemeen en houdt geen rekening met jouw situatie. Belgische btw-regels wijzigen jaarlijks — laat je opzet nakijken voor je erop rekent.