Btw

Kan ik hier btw op aftrekken? 50 gevallen uit de praktijk

De regel is simpel — btw op kosten voor je belaste verhuur is aftrekbaar — maar de praktijk zit vol randgevallen. Hieronder vijftig situaties die we echt tegenkomen, met telkens het antwoord en de reden erbij. Alles vertrekt van dezelfde veronderstelling: je verhuurt belast, je hebt een correcte factuur op jouw naam met je btw-nummer, en het pand wordt volledig beroepsmatig gebruikt. Gebruik je het ook zelf, dan komt er nog een verhouding overheen.

Laatst nagekeken tegen de bronnen op 02.08.2026

Aankoop, bouw en verbouwing

Situatie	Aftrekbaar?	Waarom
Ik koop een nieuwbouwappartement met 21 % btw	Ja	Mits je de procedure correct volgt: btw-nummer vóór de eerste factuur, nummer in de akte, toewijzing aan je bedrijfsvermogen
Ik koop een bestaande woning met registratierechten	Nee	Er zit geen btw in de prijs — er valt niets af te trekken
Ik laat het appartement volledig renoveren	Ja	Werk in onroerende staat, meestal met verlegging naar jou (roosters 87 + 56)
Ik laat een badkamer vernieuwen	Ja	Idem — verlegging, en de kost gaat naar rooster 83 als bedrijfsmiddel
Ik laat een terras aanleggen	Ja	Onroerende werken aan het verhuurde goed
Ik betaal architect- en studiekosten	Ja	Dienst met btw, rechtstreeks verbonden aan de exploitatie
Ik betaal notariskosten bij de aankoop	Deels	Het ereloon draagt btw en is aftrekbaar; registratierechten en aktekosten bevatten geen btw
Ik betaal dossierkosten bij mijn bank voor de lening	Ja	De rente zelf is vrijgesteld, maar dossier- en advieskosten dragen btw

Meubilair en inrichting

Situatie	Aftrekbaar?	Waarom
Ik koop bedden, matrassen en zetels	Ja	Uitrusting van het pand
Ik koop een eetkamertafel en stoelen	Ja	Idem
Ik koop tuinmeubelen en een parasol	Ja	Hoort bij het verhuurde geheel
Ik koop gordijnen en verlichting	Ja	Inrichting en afwerking
Ik laat de vloer leggen	Ja	Werk in onroerende staat
Ik koop decoratie en schilderijen	Ja	Als ze in het pand blijven en deel uitmaken van de inrichting
Ik koop servies, bestek en keukengerei	Ja	Ter beschikking gesteld aan je gasten
Ik koop bed- en badlinnen	Ja	En het is meteen een van de diensten die je btw-plicht draagt
Ik koop een babybed en een kinderstoel	Ja	Uitrusting voor je gasten
Ik koop fietsen die de gasten mogen gebruiken	Ja	Ter beschikking gesteld; reken je ze apart aan, dan aan 21 %
Ik vervang een kapotte zetel	Ja	Vervanging van uitrusting
Ik koop meubels voor mijn eigen woning	Nee	Geen verband met de verhuur

Toestellen en techniek

Situatie	Aftrekbaar?	Waarom
Ik koop een koelkast voor het appartement	Ja	Uitrusting van het pand
Ik koop een vaatwas, oven of kookplaat	Ja	Idem
Ik koop een wasmachine en droogkast	Ja	Idem
Ik koop een televisie	Ja	Idem
Ik laat airco of warmtepomp plaatsen	Ja	Werk in onroerende staat, meestal met verlegging
Ik laat een nieuwe cv-ketel installeren	Ja	Idem — let wel op het tarief dat de installateur toepast
Ik koop een sleutelkluisje of digitaal slot	Ja	Uitrusting
Ik laat rookmelders plaatsen	Ja	Verplicht onder het Logiesdecreet en dus beroepsmatig
Ik koop een robotmaaier voor de tuin van het pand	Ja	Onderhoud van het goed

Lopende kosten van het pand

Situatie	Aftrekbaar?	Waarom
Ik betaal de elektriciteits- en gasfactuur	Ja	Verbruik voor de exploitatie
Ik betaal de waterfactuur	Ja	Idem
Ik sluit een internetabonnement af voor het pand	Ja	Wordt in het pand gebruikt en aan de gasten ter beschikking gesteld
Ik neem een tv-abonnement voor het pand	Ja	Idem
Ik betaal de syndicuskosten	Deels	Het beheersereloon draagt btw; doorgerekende verzekeringen en heffingen niet. Vraag een afrekening met de btw apart vermeld
Ik laat het appartement poetsen tussen twee verblijven	Ja	Dienst met btw, rechtstreeks voor de verhuur
Ik koop schoonmaakproducten en verbruiksgoed	Ja	Klein materiaal voor de exploitatie
Ik laat de ramen wassen	Ja	Onderhoud
Ik laat een lek herstellen	Ja	Herstelling aan het verhuurde goed
Ik betaal de brandverzekering	Nee	Verzekeringspremies zijn vrijgesteld — er zit geen btw in
Ik betaal de onroerende voorheffing	Nee	Een belasting bevat geen btw
Ik betaal de gemeentelijke verblijfsbelasting	Nee	Een heffing bevat geen btw; hoe je ze doorrekent is een aparte vraag

Verhuur, promotie en beheer

Situatie	Aftrekbaar?	Waarom
Booking of Airbnb houdt commissie in	Ja	Maar via verlegging: rooster 88 + 55, en je trekt af in 59
Mijn verhuurkantoor rekent commissie aan	Ja	Belgische dienst met btw, gewoon aftrekbaar
Ik laat professionele foto's maken van het pand	Ja	Promotie voor de verhuur
Ik laat een website maken en betaal hosting	Ja	Idem
Ik adverteer online of in een magazine	Ja	Idem
Ik koop een abonnement op reservatiesoftware	Ja	Vaak een buitenlandse leverancier — let op de verlegging
Ik betaal een drukker voor folders	Ja	Promotiemateriaal
Ik betaal Verhuren123 € 30 per maand	Ja	Beroepsmatige dienst met btw

Verplaatsingen — hier wordt het beperkt

Rij je met je eigen wagen naar het pand om het te inspecteren, sleutels te brengen of een herstelling op te volgen, dan is dat beroepsmatig. Maar voor personenwagens geldt een dubbele beperking.

Situatie	Aftrekbaar?	Waarom
Ik rij met mijn eigen auto naar het appartement om het te inspecteren	Beperkt	Autokosten zijn nooit voor meer dan 50 % aftrekbaar, én verder beperkt tot je werkelijke beroepsgebruik — dus vaak minder dan de helft
Ik tank brandstof voor die rit	Beperkt	Zelfde dubbele beperking
Ik betaal parking ter plaatse	Beperkt	Volgt het regime van de wagen
Ik neem de trein naar het pand	Ja	Openbaar vervoer valt niet onder de autobeperking
Ik laat mijn wagen onderhouden	Beperkt	Zelfde regel; hou een rittenadministratie bij

Let op. De 50 %-grens is een plafond, geen recht. Gebruik je de wagen voor 20 % beroepsmatig, dan is dat je aftrek. Zonder ritten- of kilometeradministratie is dat percentage niet te verdedigen.

Eigen verbruik: hier stopt de aftrek

Er is één lijst kosten waarop de wet de aftrek uitdrukkelijk uitsluit (art. 45 §3 W.Btw): spijzen, dranken, logies, tabak en onthaalkosten. Maar let goed op de reikwijdte — die uitsluiting slaat op wat jíj zelf verbruikt.

Koop je dezelfde goederen om ze door te verkopen of om ze te verstrekken als onderdeel van je dienst, dan geldt de uitsluiting niet en is de btw gewoon aftrekbaar. Dat onderscheid is het hele verhaal.

Situatie	Aftrekbaar?	Waarom
Ik ga eten in een restaurant tijdens een bezoek aan het pand	Nee	Eigen verbruik van spijzen en dranken — uitgesloten
Ik overnacht in een hotel omdat mijn pand verhuurd is	Nee	Eigen verbruik van logies — uitgesloten
Ik koop koffie voor mezelf tijdens een werkbezoek	Nee	Eigen verbruik
Ik organiseer een opendeurdag met een receptie	Nee	Onthaalkosten zijn uitgesloten, ook zonder eigen verbruik
Ik geef een fles wijn cadeau aan een gast, gratis en los van de prijs	Nee	Een geschenk of attentie is een onthaalkost — er staat geen vergoeding tegenover
Ik koop rookwaren voor mezelf	Nee	Tabaksfabrikaten zijn in alle gevallen uitgesloten, ook bij wederverkoop

Let op. De grens ligt bij wie het verbruikt en of er een vergoeding tegenover staat. Jouw broodje onderweg is uitgesloten. Het ontbijt dat je aan je gasten verstrekt, is dat niet — zie de volgende rubriek.

Verkoop je het door, of hoort het bij je dienst? Dan is er wél aftrek

Dit is de uitzondering die de vorige lijst op zijn kop zet, en ze is ruimer dan de meeste eigenaars denken. De uitsluiting voor spijzen en dranken geldt niet wanneer je ze koopt om:

ze door te verkopen aan je gasten, of
ze te verstrekken als onderdeel van de dienst die je zelf onder bezwarende titel levert — je logies dus.

Situatie	Aftrekbaar?	Waarom
Ik koop koffie, brood en beleg voor het ontbijt dat ik mijn gasten aanbied	Ja	Je verstrekt ze ter uitvoering van je eigen dienst, tegen vergoeding — de uitsluiting geldt hier niet
Ik koop champagne om aan mijn gasten te verkopen	Ja	Bestemd voor wederverkoop
Ik koop tapasborden en streekproducten om te verkopen	Ja	Handelsgoederen, bestemd voor wederverkoop
Ik verkoop lokale bieren uit een koelkast in het appartement	Ja	Wederverkoop
Ik verkoop wandelkaarten, souvenirs of verzorgingsproducten	Ja	Handelsgoederen
Ik reken een ontbijtmand apart aan	Ja	Wederverkoop — zie wel de waarschuwing over het tarief hieronder
Ik neem een welkomstdrankje op in de verblijfsprijs	Ja	Het zit in de vergoeding en hoort dus bij je dienst
Ik geef datzelfde drankje gratis weg, los van de prijs	Nee	Dan is het een attentie: een onthaalkost zonder vergoeding

Let op. Twee dingen om te weten vóór je hieraan begint.
1. Verkopen is een aparte handeling met een eigen tarief. Verkoop je dranken los van het verblijf, dan reken je 21 % aan, niet het logiestarief van 12 %. Zit het ontbijt of het drankje inbegrepen in de verblijfsprijs, dan volgt het in principe het tarief van het logies. Je hebt dus een aparte lijn en een eigen voorraadadministratie nodig zodra je echt verkoopt.
2. Voor je personenbelasting is dit iets anders dan huur. Goederen kopen om ze met winst door te verkopen is een handelsactiviteit. Afhankelijk van de omvang en de regelmaat worden die inkomsten belast als divers inkomen of zelfs als beroepsinkomen — niet als onroerend of roerend inkomen zoals je huur. Blijft het bij een fles champagne per verblijf, dan is dat marginaal; bouw je er een echte verkooplijn mee uit, laat het dan vooraf bekijken.

Advies, administratie en vergunningen

Situatie	Aftrekbaar?	Waarom
Ik betaal mijn boekhouder of accountant	Ja	Beroepsmatige dienst met btw
Ik win juridisch advies in over mijn verhuurcontract	Ja	Idem
Ik betaal een keuringsorganisme voor het brandveiligheidsattest	Ja	Verplicht voor de exploitatie
Ik betaal een gemeentelijke vergunningsretributie	Nee	Een retributie of heffing bevat geen btw
Ik laat een EPC opmaken	Ja	Dienst met btw
Ik betaal een schatter voor een waardebepaling	Ja	Dienst met btw

De drie vragen die je bij elke factuur stelt

Zit er btw op? Verzekeringen, belastingen, heffingen en rente bevatten er geen — daar valt niets te halen.
Is de kost voor het pand? Wordt het erin gebruikt of aan je gasten ter beschikking gesteld, dan is het beroepsmatig.
Staat de kost niet op de uitsluitingslijst? Spijzen, dranken, logies, tabak en onthaalkosten zijn uitgesloten, hoe beroepsmatig ze ook zijn.

Let op. Blijft er twijfel, boek de kost dan gewoon in en zet er een vraagteken bij. Wij kijken dat na vóór de aangifte vertrekt — dat is nu net waarvoor er een accountant meekijkt.

Kort samengevat

Kan ik de btw op een nieuw appartement aftrekken?

Ja, als je de procedure correct volgt: btw-nummer aanvragen vóór de eerste factuur, het nummer in de akte en op alle facturen, en het pand toewijzen aan je bedrijfsvermogen.

Kan ik de btw op een koelkast voor mijn vakantiewoning aftrekken?

Ja. Toestellen en meubilair die in het pand gebruikt worden, zijn gewoon aftrekbaar.

Kan ik de btw aftrekken van ritten met mijn eigen wagen naar het pand?

Slechts beperkt. Voor personenwagens geldt een plafond van 50 %, en daarbinnen nog eens je werkelijke beroepsgebruik. Hou een rittenadministratie bij.

Kan ik de btw op een internetabonnement voor het pand aftrekken?

Ja. Het wordt in het pand gebruikt en aan je gasten ter beschikking gesteld.

Kan ik de btw aftrekken op een restaurantbezoek tijdens een werkbezoek?

Nee. Kosten van spijzen, dranken en logies zijn wettelijk uitgesloten van aftrek, ook wanneer ze beroepsmatig zijn.

Kan ik de btw op de ontbijtproducten voor mijn gasten aftrekken?

Ja. De uitsluiting voor spijzen en dranken geldt niet wanneer je ze koopt om ze te verstrekken als onderdeel van je eigen belaste dienst. Het ontbijt dat in je verblijfsprijs zit, is precies dat geval — het is handelsvoorraad, geen consumptiekost. Jouw eigen broodje onderweg blijft wél uitgesloten.

Bronnen

Art. 45 §1 W.Btw — recht op aftrek voor belaste handelingen
Art. 45 §2 W.Btw — aftrek op autovoertuigen beperkt tot ten hoogste 50 %
Art. 45 §3 W.Btw — uitgesloten kosten: tabaksfabrikaten, geestrijke dranken, spijzen en dranken, logies en onthaalkosten
Art. 45 §3 3° b) W.Btw — de uitzondering die hier telt: geen uitsluiting voor goederen die bestemd zijn om te worden doorverkocht of verstrekt ter uitvoering van een dienst onder bezwarende titel. Bevestigd in parlementaire vraag nr. 1411 (Breyne, 02.02.1995): de aftrek blijft bij de dienstverrichter, de uitsluiting verschuift naar de eindafnemer
Art. 45 §1quinquies W.Btw — beperking bij gedeeltelijk privégebruik
Art. 20 KB nr. 1 — verlegging van heffing bij werk in onroerende staat

Deze uitleg is algemeen en houdt geen rekening met jouw situatie. Belgische btw-regels wijzigen jaarlijks — laat je opzet nakijken voor je erop rekent.

Zit je met een vraag over je eigen pand?

Bel gerust. Advies zit in je abonnement — en als je nog geen klant bent, kijken we je situatie even mee door.

Start je dossier 058 31 63 18