← Alle uitleg

Samen kopen zonder getrouwd te zijn: eerst de feitelijke vereniging

Twee namen op de akte, en geen huwelijk dat ze samenbindt. Voor de btw zijn jullie dan geen koper maar twee kopers, elk voor je eigen aandeel. Dat merk je pas wanneer de aankoopfactuur op één naam binnenkomt en de helft van je btw-aftrek ter discussie staat. De oplossing is licht: laat jullie samen registreren als feitelijke vereniging. Geen notaris, geen statuten, geen kapitaal — wel: vóór de akte.

Laatst nagekeken tegen de bronnen op 04.08.2026

Waar het misloopt

Wie ongehuwd samen koopt, koopt in onverdeeldheid: ieder verwerft een aandeel, meestal de helft. Voor het eigendomsrecht is dat netjes geregeld. Voor de btw ontstaat er een probleem, want de administratie ziet dan geen koper maar twee kopers naast elkaar.

Het gevolg staat zwart op wit in een parlementair antwoord uit 2005: bij een eenvoudige onverdeeldheid moeten de facturen in principe op naam van élke deelgenoot staan, met vermelding van ieders naam, adres, btw-nummer en aandeel. Eén naam op de factuur, en de andere helft van de btw hangt in de lucht.

Bij de aankoop van een vakantiewoning is dat geen theoretisch risico. Daar gaat het over de grootste btw-som die je ooit zult recupereren, en die staat op één akte en één factuur.

Wat een feitelijke vereniging wel en niet is

Een feitelijke vereniging is een samenwerking zonder rechtspersoonlijkheid. Ze bestaat omdat jullie samen naar buiten treden, niet omdat een notaris haar opricht.

Heeft iedereen dit nodig? Nee — het hangt aan je stelsel

De vraag is niet of je een koppel bent, maar of er tussen jullie twee afzonderlijke aandelen bestaan die apart gefactureerd zouden moeten worden.

De procedure, in de volgorde die werkt

• Kies een naam. In de praktijk gewoon de twee familienamen, met een streepje ertussen. Die naam draagt straks je facturen
• Vraag de btw-registratie aan met het formulier 604A — de aangifte van aanvang van werkzaamheid. Omschrijf de activiteit voluit: het verschaffen van gemeubeld logies met bijkomende diensten
• Voeg een eigendomsbewijs bij. De akte, of — als die er nog niet is — de compromis of de aankoopbelofte. Dat is meteen het bewijs dat je belaste handelingen wil stellen
• Laat de clausule in de akte opnemen (zie hieronder). Dat is het stuk waar je de notaris voor nodig hebt, en het enige
• Pas dan tekenen. Het btw-nummer hoort er te zijn vóór de akte passeert — of minstens de aanvraag, zodat de akte naar een nummer in aanvraag kan verwijzen

De clausule die in je akte hoort

Dit is de zin die later een discussie over je aftrek voorkomt. Ze doet drie dingen tegelijk: ze legt de hoedanigheid vast, ze legt de bestemming vast, en ze zorgt dat de facturen op de juiste naam komen.

De kopers verklaren op te treden, desgevallend gezamenlijk als feitelijke vereniging zonder rechtspersoonlijkheid, in de hoedanigheid van btw-belastingplichtige in aanvraag, met het oog op de exploitatie van het aangekochte goed in het kader van een met btw belaste verhuur van gemeubelde vakantiewoningen. De kopers bevestigen de intentie te hebben om het onroerend goed vanaf de ingebruikname aan te wenden voor het verrichten van belaste handelingen in de zin van artikel 44, § 3, 2°, W.BTW, meer bepaald de kortdurende verhuur van gemeubeld logies met bijkomende diensten van hotelmatig karakter. De kopers verzoeken dat alle facturen en akten betreffende de aankoop van het goed, alsook de bijkomende kosten (registratie, erelonen, werken), opgemaakt worden op hun naam met vermelding van het ondernemingsnummer of, bij ontstentenis hiervan op het ogenblik van de akte, met de vermelding ‘btw-nummer in aanvraag’.

Eén ding om te weten voor je tekent

In een vereniging zonder rechtspersoonlijkheid staan de deelgenoten hoofdelijk in voor de fiscale schulden. Blijft er btw openstaan, dan kan de administratie zich voor het volledige bedrag tot één van jullie richten — niet voor de helft.

Dat is geen reden om het niet te doen; het is de reden om op één blad te zetten wie wat inbrengt, hoe de opbrengsten verdeeld worden en wat er gebeurt als één van beiden eruit wil. Dat blad heb je nergens voor nodig bij de fiscus, en overal bij elkaar.

Bronnen

• Art. 4, § 1 W.BTW — «eenieder» die geregeld en zelfstandig een economische activiteit uitoefent; ruim genoeg om een vereniging zonder rechtspersoonlijkheid te omvatten
• Btw-Commentaar, «De belastingplichtige», bijgewerkt 01.02.2026
• Parlementaire vraag nr. 3-2676 (Nyssens, 12.05.2005) — facturatie bij een onverdeeldheid: op naam van elke deelgenoot, met vermelding van ieders aandeel
• Art. 2 KB nr. 2 — echtgenoten met een onderscheiden werkzaamheid worden voor de btw afzonderlijk beschouwd, ongeacht hun huwelijksvoorwaarden
• Art. 56 Wetboek Invordering (in werking 01.01.2020) — hoofdelijke aansprakelijkheid van de deelgenoten van een vennootschap zonder rechtspersoonlijkheid voor fiscale schulden
• Art. 44, § 3, 2° W.BTW en art. 18, § 1, tweede lid, 10° W.BTW — gemeubeld logies met bijkomende diensten als belaste handeling

Deze uitleg is algemeen en houdt geen rekening met jouw situatie. Belgische btw-regels wijzigen jaarlijks — laat je opzet nakijken voor je erop rekent.