Verhuren via een agentschap zonder je btw-aftrek te verliezen
Een agentschap inschakelen is prima en verandert niets aan je btw-plicht — op één voorwaarde. De manier waarop het in je contract staat, bepaalt of je exploitant blijft of passieve verhuurder wordt. En dat laatste kost je je aftrek.
Laatst nagekeken tegen de bronnen op
Het onderscheid dat alles bepaalt
Er zijn drie manieren waarop een agentschap kan optreden, en ze leveren een verschillende papierstroom op:
| Constructie | Wie factureert je gast | Jouw positie |
|---|---|---|
| Commissionair — in eigen naam, voor jouw rekening | het agentschap | je blijft exploitant, met aftrek |
| Bemiddelaar — in jouw naam en voor jouw rekening | jij | je blijft exploitant, met aftrek |
| Onderverhuur — je verhuurt aan het agentschap | het agentschap, voor eigen rekening | je wordt passieve verhuurder — aftrek weg |
Waar het op aankomt: voor wiens rekening
De sleutelwoorden zijn voor rekening van. Zolang het economische risico van de verhuring bij jou ligt — jij draagt de leegstand, jij plukt de goede weken — blijf je de exploitant, ook als het agentschap op eigen naam factureert.
Een degelijk mandaat sluit onderverhuur daarom uitdrukkelijk uit.
Wat je in je contract wil zien staan
- dat het agentschap handelt in eigen naam maar voor rekening van jou als eigenaar, of uitdrukkelijk in jouw naam
- dat de constructie geen onderverhuur is
- hoe jij aan het agentschap factureert wanneer het in eigen naam verhuurt — jouw eigen tarief, per verblijf of per maand; laat je geen factuur opmaken die een ander in jouw naam schrijft
- wie welke diensten levert — onthaal en linnen bepalen mee je btw-plicht
- hoe je eigen gebruik van het pand geregeld wordt
- het commissiepercentage en de regeling voor energie en water
Bruto of netto
De administratie is duidelijk voor boekingsplatformen: de prijs die je aan je gast aanrekent mag je niet verminderen met de commissie. Bruto aanrekenen, commissie apart — die volgt het normale tarief.
Werkt jouw agentschap met een netto-afrekening, laat dat dan nakijken. Het is geen detail: het bepaalt wat er in je aangifte hoort.
Kort samengevat
Verlies ik mijn btw-aftrek als ik via een agentschap verhuur?
Niet als het agentschap voor uw rekening handelt. Wel als u uw pand aan het agentschap verhuurt en dat het op eigen risico doorverhuurt — dan wordt u passieve verhuurder.
Bronnen
- Art. 13 § 2 en art. 20 § 1 W.BTW — commissionairsfictie
- Art. 19 § 2, derde lid W.BTW en KB nr. 1 art. 20 — doorgerekende schoonmaak: btw door de medecontractant
- Circulaire 2026/C/58 van 29.04.2026 — geen compensatie met commissie
Deze uitleg is algemeen en houdt geen rekening met jouw situatie. Belgische btw-regels wijzigen jaarlijks — laat je opzet nakijken voor je erop rekent.
Zit je met een vraag over je eigen pand?
Bel gerust. Advies zit in je abonnement — en als je nog geen klant bent, kijken we je situatie even mee door.
Verder lezen
Hoe je begint: van je eerste vraag tot een dossier dat klaarstaat
Je begint niet met betalen en ook niet met tekenen, maar met een antwoord. De intake stelt tien korte vragen o…
Ben ik btw-plichtig als ik mijn vakantiewoning verhuur?
Verhuren op zich is vrijgesteld van btw. Maar zodra je er één dienst bij levert — een georganiseerd onthaal, b…
Je cijfers uit Booking.com en Airbnb halen — zonder één cijfer over te typen
Elk kwartaal je boekingen manueel overtypen is niet alleen vervelend, het is ook de plek waar fouten insluipen…