Btw

Welke btw kun je recupereren op je kosten?

Is je verhuur aan btw onderworpen, dan mag je de btw terugvorderen op de kosten die er rechtstreeks verband mee houden. Twee dingen bepalen of het lukt: je hebt een correcte factuur, en het gebruik is aantoonbaar zakelijk. Let wel — niet elke kost draagt btw. Op verzekeringen en belastingen valt niets terug te vorderen, hoe goed je dossier ook is.

Laatst nagekeken tegen de bronnen op 02.08.2026

Twee basisvoorwaarden

Een wettelijk correcte factuur op jouw naam, met je btw-nummer erop. Een kassaticket of een bankafschrift volstaat niet.
Aantoonbaar zakelijk gebruik — de woning wordt effectief verhuurd en de kost is nodig voor die exploitatie.

De vuistregel: alles wat in het pand gebruikt wordt

Denk niet in categorieën maar in één vraag: wordt het in het pand gebruikt of aan je gasten ter beschikking gesteld? Zo ja, dan is de btw erop in principe recupereerbaar.

Dat is ruimer dan de meeste eigenaars denken. Het gaat niet alleen om de muren en de verbouwing, maar om de volledige uitrusting van je vakantiewoning:

Meubilair — bedden, zetels, tafels, kasten, tuinmeubelen, parasols.
Uitrusting en toestellen — koelkast, vaatwas, wasmachine, oven, koffiezet, televisie, verwarming, airco.
Internet en telecom — de aansluiting, het abonnement, de wifi-installatie, het tv-abonnement.
Alles wat je voor je gasten klaarlegt — linnen, keukengerei, servies, fietsen, speelgoed, verzorgingsproducten.
Inrichting en afwerking — vloeren, verlichting, gordijnen, decoratie.
Vervanging en herstelling van dat alles.

Let op. Bewaar de facturen van je inrichting ook wanneer je nog niet btw-plichtig was. Word je het later, dan kan een deel daarvan alsnog gerecupereerd worden via de regularisatieprocedure — zie Al gekocht, en pas nu btw-plichtig? Meubilair en toestellen kennen daar wel een kortere herzieningstermijn van vijf jaar.

Waar wél btw op zit

Deze kosten dragen btw en zijn dus recupereerbaar, in de mate van je beroepsgebruik:

Categorie	Voorbeelden
Onderhoud en herstellingen	schilderwerk, tuinonderhoud, dak, leidingen, installaties, toestellen
Energie en water	elektriciteit, gas, water
Interieur en inventaris	meubels, huishoudtoestellen, elektronica, vervanging
Schoonmaak	professionele schoonmaak tussen verhuurperiodes
Beheer	commissie van je verhuurkantoor, externe beheerder
Marketing	advertenties, hosting en onderhoud van je website
Administratie en advies	boekhouding, juridisch en fiscaal advies, vergunningen
Abonnementen	internet, televisie, telefonie
Klein materiaal	schoonmaakmiddelen, lampen, batterijen
Verplaatsingen	zakelijke ritten naar het pand, parking, openbaar vervoer — let op de eigen aftrekbeperkingen voor autokosten

Waar géén btw op zit

Hier valt niets te recupereren, hoe volledig je administratie ook is — deze posten bevatten simpelweg geen btw:

Verzekeringen — brand, inboedel, aansprakelijkheid, annulatie.
Belastingen en heffingen — onroerende voorheffing, gemeentelijke heffingen, rioolheffing.
Hypotheekrente — de rente zelf is vrijgesteld. Bijkomende vergoedingen zoals dossier- of advieskosten dragen wél btw.

Let op. Dit is de meest voorkomende teleurstelling in een eerste aangifte: een eigenaar telt zijn verzekeringspremie en onroerende voorheffing mee en verwacht daar btw op terug te krijgen. Die posten horen wel thuis in je rendementsberekening, maar niet in je btw-aangifte.

Gebruik je het pand ook zelf?

Dan is de aftrek niet volledig. De btw wordt beperkt naar verhouding van het beroepsmatige gebruik — de weken die je zelf in het pand doorbrengt tellen niet mee als exploitatie.

Combineer je belaste vakantieverhuur met gewone, vrijgestelde verhuur, dan gelden bovendien de regels van het gemengd gebruik: je aftrek wordt beperkt volgens een verhouding of volgens het werkelijke gebruik.

Let op. Hou daarom een verhuuragenda bij: wie huurde wanneer, en welke periodes waren voor eigen gebruik. Zonder dat logboek is je verhouding niet te verdedigen bij een controle. Verhuren123 houdt dat automatisch bij via de boekingen en de periodes eigen gebruik.

Kort samengevat

Kan ik de btw op mijn brandverzekering recupereren?

Nee. Verzekeringspremies zijn vrijgesteld van btw, er zit dus geen btw in om terug te vragen.

Kan ik btw recupereren op de onroerende voorheffing?

Nee. Belastingen en publiekrechtelijke heffingen bevatten geen btw.

Wat als ik het pand ook privé gebruik?

Dan geldt een proportionele aftrek naar verhouding van het beroepsmatige gebruik. Hou een logboek bij van verhuur versus eigen gebruik.

Volstaat een kassaticket voor btw-aftrek?

Nee, je hebt een wettelijk correcte factuur nodig op jouw naam en met je btw-nummer erop.

Bronnen

Art. 45 §1 W.Btw — recht op aftrek voor handelingen die belast worden
Art. 45 §1quinquies W.Btw — beperking van de aftrek voor onroerende bedrijfsmiddelen die deels voor privédoeleinden worden gebruikt
Art. 46 W.Btw en KB nr. 3 — verhoudingsgetal en werkelijk gebruik bij gemengde btw-plicht

Deze uitleg is algemeen en houdt geen rekening met jouw situatie. Belgische btw-regels wijzigen jaarlijks — laat je opzet nakijken voor je erop rekent.

Zit je met een vraag over je eigen pand?

Bel gerust. Advies zit in je abonnement — en als je nog geen klant bent, kijken we je situatie even mee door.

Start je dossier 058 31 63 18